最近，我在整理资料时，准备回顾福州这几年哪些楼盘仍未销售完，发现在这个过程中，有不少疑似滞销的项目浮现出来。尤其是在鼓台的核心区域，有一些小型楼盘，主要是由民营企业获取的土地，却并未大规模推向市场，近期也发现有几个这样的项目，值得探讨。

首先，以个人买家的身份购买土地，并在市场上保持低调的现象在鼓台已有数个项目。这些项目大多是紧凑型豪宅，去满足改善型居住需求。比如，冠坤柒号院：在2019年3月，个人买家何文康以1.4亿的价格取得了位于鼓楼白马河旁的地块，面积大约为10.47亩，楼面单价约为16808元/㎡，溢价率为42.86%。这一地块的南侧是幼儿园，北侧则是商住用地，容积率为1.5，总建筑面积4253平方米（其中200平方米为架空层，不计算在内），地下总面积1500平方米。项目由两栋住宅组成，一栋9层，一栋5层，主要规划为复式单位，合计有12套房源，平均面积为256平米。一旦项目全数网签，显示其买家疑似来自长乐地区，与周边的冠坤臻品项目有一定关联，后者同样为自用房源。

再来看一下杰谷公馆：2020年8月，黄怀久先生以9800万竞得鼓楼区福屿路的旧改地块，楼面价约25455元/㎡，及其出让面积为5.25亩，容积率为1.1。最终项目规划为一栋8层独栋建筑，内有9套住宅，总建筑面积为2944平方米，平均房源面积为327平米，备案的总价为1.15亿，车位数量为23个，备案总价460万。项目曾对外销售，宣传为第五代住宅，但最近一次却以1.8亿的价格整包出售。网友们的评论指出，项目可能因老板经济问题而被迫出售，而这种打包出售的方式也正契合了项目的市场定位，显然是在考察有没有合适的大买家或者家族愿意接手。

接下来是大东海公园府：2019年9月，该项目以2.82亿的底价获得南公园周边的旧改地块，楼面价约22043.87元/㎡，土地面积为10.26亩，容积率为1.87。规划包括一栋14层住宅、一栋3层商业及独栋别墅，平层户型面积在176㎡到189㎡之间，共计48套，但项目近期鲜有动态，最新消息是重新备案价格上涨，从原来的3.8万涨到5.6万。项目初期主要是为别墅买家自用，而剩余的平层则给公司高管，但平层整体户型相对普通，加之周边环境的遮挡，项目的吸引力有限，内部消化状况也不尽理想。

还有隽达水岸花园：2023年11月，湖北隽达房地产以1.18亿竞得2023-44号地块，溢价率为25.53%，楼面价23810元/㎡，住宅用地面积为5.31亩，容积率为1.4，整体规划为一栋8层的小高层，计容面积约4956㎡，预计16套住宅，平均面积约309㎡，虽然项目已基本建成，却仍未对外开放，地处台江江滨区域，但由于限高及周边建筑的遮挡，缺乏良好的景观。

可以看出，鼓台的这些小型楼盘整体定位尚且清晰，初期的买家多半为长乐及福清地区的民企老板，目标是土地较小且许可以达的豪宅，以便于他们自用。这种经济上的考量也相当合理。

除了这些袖珍豪宅，近年来福州的土拍中，基本上由本土国企和外来房企主导，偶尔会有民企争取到土地，而这些地块大多也是小型项目。比如，融祥白鹭园：2024年11月，该项目以6900万底价竞得，成交楼面价21249元/㎡，总面积仅为2.71亩，容积率为1.8，限制建筑高度在40米以下，整体规划仅有一栋8层和一栋5层建筑，从目前的规划来看，能够提供110到135平米的刚需产品，亦或是200平米以上的豪宅，但个人更倾向于它将作为刚需项目开发。

再如湖央公馆：同样在2024年11月，该项目以3.85亿竞得福州的地块，楼面地价约31010.37元/㎡，尽管地块面积有限，但因其低容积率和优越的市中心位置，很稀有，然而，因考古原因，该项目最终被要求退地，解除合同。

总结起来，鼓台的小型地产项目在市场中展现出独特的定位和发展潜力，这些项目虽小，但其背后却有着复杂的市场逻辑和投资考量。